决定一座城市房地产价值的，从来不是房地产本身。最近一次验证这个真理的，是首都北京。
4月8日，《北京市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（下称《规划纲要》）下发。北京未来五年的发展路径、产业布局、城市建设，由此一目了然。按照《规划纲要》，北京有100个重大工程将要上马，总投资额将超过4万亿元。
这其中，不乏大运河文化带、长城文化带、西山永定河文化带、南中轴“未来轴线”、 “两园一河”水岸客厅、怀柔科学城，这种会直接作用于房地产的重大投资项目。
除此之外，还有诸如新一代信息技术、人工智能、绿色先进能源、智能网联汽车、空天技术产业集群、综合性集成电路、量子科技、脑机接口等重大重点产业投资，这些重大产业的发展，将事关北京楼市真正的价值支撑。
房地产的根本是人口，而影响人口最重要的因素之一就是产业。所以，《规划纲要》、100个项目，超过4万亿的投资，对于北京楼市而言，无疑是一张价值连城又具有极高信用的保单，能带来的价值恐怕远远不止4万亿元。
研究《规划纲要》和这4万亿投资的项目构成，第一重感知就是“城随科学走”。几个“科学城”相关的房地产市场会有更大的增量空间和机会。
最近几年，科研攻关，研发创新，战略性新兴产业，被各级政府放在无比重要的地位上，大资金也跟着走。这类项目放在哪里，哪里就是投资的重点，北京的《规划纲要》显然也秉承这一思路，比较突出的就是：中关村科学城、怀柔科学城、昌平未来科技城。
引领地位的是中关村科学城，已经发展很多年了，现在发展方向是向北，未来5年要发展翠湖科技园区、国际医谷等一批园区；怀柔科学城的“新意”更足，想象空间更大，要建设的是综合性国家科学中心，要建成匹配国家战略的世界级原始创新承载区。
对房地产具有重大意义的，是怀柔科学城的建设发展路径：“科学+城”融合发展样板。既有攻关研发，又有居住生活。为了达成这一目标，大规模的基建投资自然顺理成章。这里最大的价值在于——“科学家的理想之城”，对房地产来说，大有可为。
未来科学城则是注重于技术创新，未来几年的重点，是继续整合央企资源，在能源谷、生物谷的基础上形成技术创新高地。留给房地产的想象空间则是要建设“未来大学科技园”，要实现沙河高教园空间连通，还要建成科技文化交流中心。除此之外，北京还会实施专门的支持央企加快建设未来科学城行动，大量央企带来的就业岗位和人口，也将给房地产带来直接利好。
未来5年，政策、资金、资源向这三座“科学城”倾斜是必然的，房地产价值向来是家国叙事，自然会有新的价值空间。
第二重感知是“钱随产业走”。重要、热门产业和相关产业链供应链的布局，会直接影响到房地产的价值。这些产业去哪，哪里的房地产市场就存在更大机会。
从《规划纲要》来看，我们觉得“大海淀”在未来5年恐怕是吃到最多产业红利的区域。北京重点发展的几个重要产业：人工智能、数据、医药健康、集成电路、机器人和智能制造、新材料等，排在第一的都是海淀。
毫无疑问，海淀已经是一个成熟区域，但是产业发展需要空间，因此，海淀当前发展的“洼地”，将会面临一轮机会，就像上一轮永丰等山后地区的崛起一样。
海淀之外，从产业视角考量，我们觉得亦庄次之。智能网联汽车、商业航天、卫星互联网这几个高价值、有前景、规模大的产业，北京经济技术开发区都是“头牌”。随着技术不断迭代，应用更加广泛，产业规模会随之提升，人口、购买力也都会对相关区域的楼市形成直接支撑作用。
顺义这个传统认知中只有居住和机场的区域，价值也具有重估的机会。《规划纲要》里在表述智能网联汽车产业时，采用的是北京经济技术开发区和顺义“双基地”的表述，也就是说，在这个产业上，顺义和亦庄是“不分先后”的。
在机器人和智能智造方面，顺义的情况也是类似，与北京经济技术开发区一起，被北京市作为了“创新型产业集群示范区向外延伸”的“核心”。顺义的产业价值，给我们带来了很大想象空间，这对于房地产市场的价值而言也至关重要。
第三重感知是“事随功能走”。决定房地产价值的，城是一方面，产业是另一方面，功能的影响也不容忽视，功能决定着“事”的经济社会活动频率、频度，这个指标上去了，房地产的价值一样会上去。
“国际交往中心”这个首都北京的城市功能，不是虚化的，是有落地的，而较为集中的除了理所应当承担政务功能的城市核心区，其余较为集中的都在：朝阳、城市副中心、顺义、大兴。
国际交往不仅是政务外交，不仅有人员来访，还有各类国际级机构在北京落地。比如吸引金融、科技、绿色低碳等重点领域国际组织，主动承接“一带一路”国际合作高峰论坛重大成果落地。有了这些机构，他们所落地的区域，就有了“事”。
朝阳首当其冲，毕竟有传统。此外，副中心、顺义、大兴，都有比较大的空间，北京市未来5年要在这个几个区域建设“国际组织聚集区”。副中心很好理解，顺义和大兴是因为临近机场，本身就有临空经济。这种功能性的落地，势必会带来大量的城市基建设施建设，区域内的人口结构也会在一定程度上发生改变。
国际化，意味着更好的城市界面，更强的支付能力，更好的生活环境，这对于房地产价值的提升，毫无疑问是重要的。
城随科学走，钱随产业走，事随功能走——“十五五”之中，房地产价值的认知逻辑已然改变，单纯基于地理位置的价值体系正在被取代，科学影响投资、产业配置资源的趋向已经十分明显，这是这张价值4万亿的保单最具价值的内涵所在。
房地产，也只能随势而变，别无选择。
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